Golden Visa Brasilien 2026 – Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf

Wer in Brasilien eine Immobilie kauft, bekommt in vielen Fällen mehr als nur vier Wände: ein vollwertiges Aufenthaltsrecht. Das brasilianische Golden Visa – offiziell Autorização de Residência para Investidor Imobiliário – macht es möglich. Und während Portugal seine Immobilien-Route 2023 abgeschafft hat, ist Brasilien 2026 weltweit eines der wenigen Länder, in denen der Weg über den Immobilienkauf noch offen und aktiv gefördert wird.

Ich bin Selina, Schweizerin und brasilianische Staatsbürgerin, und lebe seit 2024 mit meiner Familie in Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Mit RioMove begleite ich DACH-Auswanderer von der ersten Frage bis zum eingerichteten Zuhause – inklusive Aufenthaltsrecht. Das Golden Visa ist dabei eines der Themen, das uns am häufigsten erreicht. Und das zu Recht.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie das Golden Visa Brasilien funktioniert, was es kostet und was es Ihnen wirklich bringt.

Was ist das Golden Visa Brasilien?

Der Begriff „Golden Visa“ ist umgangssprachlich. Die offizielle Bezeichnung lautet Autorização de Residência para Investidor Imobiliário und ist geregelt durch die Resolução Normativa CNIg nº 36/2018 in Verbindung mit der Lei 13.445/2017 (Lei de Migração).

Es handelt sich nicht um ein klassisches Einreisevisum, sondern um eine Aufenthaltsgenehmigung, die Sie nach dem Kauf einer qualifizierten Immobilie in Brasilien beantragen können. Sie erhalten zunächst eine temporäre Aufenthaltsgenehmigung für vier Jahre – mit sehr geringen Aufenthaltspflichten. Danach folgt die unbefristete Aufenthaltserlaubnis.

Wie hoch ist die Mindestinvestition?

Die Mindestinvestition beträgt landesweit R$ 1.000.000 in eine städtische Immobilie (Stand: September 2026, Quelle: RN CNIg nº 36/2018 Art. 2º caput und § 1º in der Fassung der RN 46/2021 und der RN 49/2024):

• R$ 1.000.000 gelten im ganzen Land, also auch in Rio de Janeiro, São Paulo, Florianópolis und den übrigen Grossstädten.
• Bis zu 30 Prozent weniger erlaubt die Norm für Käufe in den Regionen Norte und Nordeste, etwa in Bahia, Ceará oder Amazonas. Daraus ergibt sich eine Untergrenze von R$ 700.000. Ein zweiter Festbetrag ist das nicht, sondern eine Kann-Bestimmung mit einer Obergrenze für die Reduktion.

Zum Vergleich: R$ 1.000.000 entsprechen aktuell etwa 160.000–180.000 Euro oder Franken (je nach Wechselkurs). Damit zählt das brasilianische Golden Visa zu den günstigsten Programmen weltweit.

Wichtig: Sie können auch mehrere Immobilien kombinieren, um den Mindestbetrag zu erreichen. Dieser Betrag muss vollständig aus dem Ausland überwiesen werden – brasilianische Bankfinanzierung für den Mindestbetrag ist nicht zulässig.

Welche Immobilien qualifizieren sich?

Nicht jede Immobilie erfüllt die Voraussetzungen. Das Gesetz sieht folgende Einschränkungen vor:

• Nur städtische Immobilien – ländliche Grundstücke, Sítios oder Fazendas zählen nicht.
• Die Immobilie muss im Registro Geral do Imóvel (Grundbuch) eingetragen sein.
• Auch Immobilien im Bau sind zugelassen – Sie benötigen dann zusätzlich den eingetragenen Kaufvorvertrag und die Baugenehmigung (Alvará).
• Eigentum zu Bruchteilen (Copropriedade) ist möglich – jeder Miteigentümer muss den Mindestbetrag individuell nachweisen.

Eine professionelle rechtliche Prüfung der Immobilie (Due Diligence) ist in jedem Fall empfehlenswert – dabei prüfen wir die Matrícula, Schuldenfreiheit und alle relevanten Zertifikate.

Wie läuft das Verfahren ab?

Der Prozess ist in vier Schritte gegliedert:

1. Immobilienkauf abschliessen – Escritura unterzeichnen, ITBI zahlen und die Immobilie im Grundbuch registrieren lassen. Das dauert typischerweise 4–6 Monate nach Entscheidung für ein Objekt.
2. Kapitaltransfer nachweisen – Sie benötigen eine Bankbestätigung über die internationale Überweisung, ausgestellt von einer vom Banco Central autorisierten Bank.
3. Antrag stellen – Der Antrag wird beim brasilianischen Justizministerium gestellt. Dafür brauchen Sie apostillierte Dokumente, portugiesische Übersetzungen und aktuelle Strafregisterauszüge. Die Abwicklung übernehmen wir für Sie.
4. CRNM abholen – Nach Genehmigung (typisch 4–6 Monate) registrieren Sie sich bei der Polícia Federal und erhalten Ihre Carteira de Registro Nacional Migratório – Ihren brasilianischen Aufenthaltsausweis.

Was viele nicht wissen: Sie müssen während der temporären Aufenthaltsgenehmigung lediglich 14 Tage alle zwei Jahre in Brasilien verbringen, um den Status zu erhalten. Das macht das Programm auch für Menschen attraktiv, die zunächst noch nicht dauerhaft umziehen möchten.

Können Familienmitglieder mitkommen?

Ja – und das ist einer der grossen Vorteile des Golden Visa. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und minderjährige Kinder können einen eigenen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung stellen (Reunião Familiar). Dafür ist keine zusätzliche Investition notwendig – die Beziehung muss lediglich dokumentiert nachgewiesen werden.

Zwei Punkte gehören dazu, damit das Bild stimmt. Erstens ist das ein eigenes Verfahren mit eigenen Unterlagen, nicht ein Anhängsel des Investorenantrags. Zweitens hängt der Titel der Familie am Titel des Investors: Solange dieser befristet ist, endet der Familientitel am selben Tag; erst mit der Umwandlung in den unbefristeten Aufenthalt wird auch der Titel der Familie unbefristet, und dafür braucht es einen eigenen Antrag. Quelle: Decreto 9.199/2017, Art. 153 § 4 und § 5. Stand: September 2026.

Für Familien bedeutet das: Eine Investition öffnet den Weg für die gesamte Familie.

Führt das Golden Visa zur brasilianischen Staatsbürgerschaft?

Das ist möglich – aber der Zeitrahmen ist realistisch länger als viele Quellen behaupten. Hier die ehrliche Einschätzung:

• Die ersten 4 Jahre gelten als temporäre Residenz.
• Danach ist die Umwandlung in eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis möglich, wenn die Investition fortbesteht.
• Die Naturalização Ordinária erfordert laut Lei 13.445/2017, Art. 65 4 Jahre ab unbefristeter Residenz.
• Realistisch sind es rund acht Jahre, wenn die Behörde die vier befristeten Jahre nicht anrechnet. Ob sie das tut, wird vor brasilianischen Gerichten unterschiedlich entschieden; darauf planen wir nicht. Eine feste Jahreszahl nennen wir deshalb bewusst nicht.

Es gibt einen kürzeren Weg: Wer einen brasilianischen Ehepartner hat oder eine União Estável (eingetragene Partnerschaft) führt, kann die Staatsbürgerschaft schon nach einem Jahr mit unbefristetem Aufenthaltstitel beantragen. Wichtig: Die vier befristeten Jahre des Golden Visa zählen dafür nicht mit. Drei von sechs RioMove-Kunden haben den brasilianischen Pass als Ziel – das ist ein Thema, das wir immer aktiv ansprechen.

Brasilien erlaubt übrigens die doppelte Staatsbürgerschaft. Schweizer können ihren Pass uneingeschränkt behalten. Deutsche können seit der Reform des Staatsangehörigkeitsgesetzes im Juni 2024 in den meisten Fällen ebenfalls beide Pässe halten – im Einzelfall sollte das vorab geprüft werden.

Brasilien vs. Portugal: Wer bietet 2026 noch Aufenthaltsrecht per Immobilienkauf?

Viele unserer Kunden haben sich zuvor über das portugiesische Golden Visa informiert. Die wichtigste Neuigkeit: Portugal hat die Immobilien-Route seit Oktober 2023 abgeschafft. Wer in Portugal über Immobilien ein Aufenthaltsrecht erwerben wollte, hat diese Möglichkeit heute nicht mehr.

Ein direkter Vergleich (Stand: April 2026):

• Brasilien: Immobilien-Route aktiv, Grundbetrag R$ 1.000.000 landesweit, in Norte und Nordeste bis zu 30 Prozent weniger. Weg zur Staatsbürgerschaft rund acht Jahre, sofern die vier befristeten Jahre nicht angerechnet werden – das ist gerichtlich umstritten.
• Portugal: Immobilien- und Kapitaltransferroute abgeschafft, produktive Investitionen wie Fonds ab EUR 500.000 bestehen fort. Bearbeitungszeit aktuell 12 bis 36 Monate. Der Weg zur Staatsbürgerschaft dauert seit der Lei Orgânica nº 1/2026, in Kraft seit 19. Mai 2026, sieben Jahre für EU-Bürger und zehn Jahre für alle übrigen, also auch für Schweizerinnen und Schweizer. Stand: September 2026.

Brasilien ist damit 2026 einer der wenigen verbleibenden Märkte, in denen Aufenthaltsrecht und Immobilienkauf direkt kombinierbar sind – und das zu einem Bruchteil der Kosten von europäischen Alternativen.

Häufige Fragen zum Golden Visa Brasilien

Kann ich eine Immobilie kaufen, die mehr als die Mindestinvestition kostet, und den Rest finanzieren?

Der Mindestbetrag von R$ 1.000.000, in den Regionen Norte und Nordeste bis zu 30 Prozent weniger, muss vollständig aus dem Ausland überwiesen werden und darf nicht über brasilianische Bankdarlehen finanziert werden. Beträge, die über den Mindestbetrag hinausgehen, können grundsätzlich anders strukturiert werden – das sollten Sie im Einzelfall mit einem Anwalt klären.

Muss ich dauerhaft in Brasilien leben, um das Aufenthaltsrecht zu behalten?

Nein. Während der temporären Aufenthaltsgenehmigung (erste 4 Jahre) genügen 14 Tage alle zwei Jahre in Brasilien. Das macht das Programm auch für Kunden attraktiv, die die Immobilie zunächst vermieten oder als Feriendomizil nutzen wollen.

Was kostet das Antragsverfahren zusätzlich zur Immobilie?

Die Kosten für Dokumentenvorbereitung, apostillierte Übersetzungen und anwaltliche Begleitung bewegen sich typischerweise im vierstelligen Bereich. Die genauen Konditionen besprechen wir schriftlich mit Ihnen.

Gilt das Aufenthaltsrecht auch für den Nordosten Brasiliens – nicht nur für Rio?

Ja, das Programm gilt für ganz Brasilien. Der Grundbetrag von R$ 1.000.000 gilt auch im Norden und Nordosten. Für diese beiden Regionen erlaubt die Norm allerdings eine um bis zu 30 Prozent niedrigere Schwelle, also mindestens R$ 700.000. Das eröffnet attraktive Möglichkeiten in Regionen wie Bahia oder Ceará, wo vergleichsweise günstigere Immobilien verfügbar sind.

Fazit: Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht in einem

Das brasilianische Golden Visa ist ein starkes Programm – besonders für vermögende DACH-Auswanderer, die ohnehin eine Immobilie kaufen möchten. Das Aufenthaltsrecht kommt praktisch als Bonus dazu. Wer langfristig plant, legt damit auch den Grundstein für den brasilianischen Pass.

Wichtig ist: Transparenz über den realistischen Zeitrahmen, professionelle rechtliche Begleitung und ein verlässliches Netzwerk vor Ort. Genau das ist unser Ansatz bei RioMove.

Möchten Sie wissen, ob das Golden Visa zu Ihrer Situation passt? Stellen Sie uns Ihre erste Frage kostenlos – wir schauen gemeinsam, welcher Weg für Sie der richtige ist. Mehr zu unserem Leistungsangebot finden Sie auch auf unserer Leistungsseite.