Golden Visa Brasilien – Aufenthalt durch Immobilieninvestition.

Das Golden Visa ist das brasilianische Investor-Visum für ausländische Personen, die in eine brasilianische Immobilie investieren. Mindestinvestition: R$ 1.000.000 – dieser Betrag gilt im ganzen Land. Nur in den Regionen Norte und Nordeste kann der Mindestbetrag bis zu 30 Prozent niedriger liegen, also ab R$ 700.000. Rechtsgrundlage: Lei 13.445/2017 und Resolução Normativa Nr. 36/2018 des Conselho Nacional de Imigração (CNIg). Der zunächst auf 4 Jahre befristete Titel kann danach auf Antrag und bei fortbestehender Investition in einen unbefristeten geändert werden. Ab dann sind in der Regel 4 weitere Jahre bis zur Einbürgerung nötig (Lei 13.445/2017 Art. 65 II); mit brasilianischem Ehe- oder Lebenspartner oder brasilianischem Kind verkürzt sich das auf 1 Jahr (Art. 66 II und III).

R$ 1.000.000, und dieser Betrag gilt im ganzen Land – auch ausserhalb der Metropolen. Nur wenn Sie in den Regionen Norte oder Nordeste kaufen (zum Beispiel Bahia, Pernambuco, Ceará), kann der Mindestbetrag bis zu 30 Prozent niedriger liegen, also ab R$ 700.000. Mehrere Immobilien dürfen zusammengezählt werden. Kaufen Sie zu zweit, muss jeder Miteigentümer den vollen Betrag investieren. Finanzieren können Sie nur den Teil, der über R$ 1.000.000 hinausgeht. Rechtsgrundlage: Resolução Normativa Nr. 36/2018 des CNIg, Art. 2 caput, Art. 2 § 1 und Art. 3 §§ 1 und 2, in der Fassung der RN 46/2021 und RN 49/2024. Stand: September 2026.

Nur urbane Immobilien, die im Grundbuch (Cartório de Registro de Imóveis) registriert sind. Diese Beschränkung folgt direkt aus RN 36/2018 (Art. 2 caput verlangt ausdrücklich eine Immobilie in área urbana). Ausgeschlossen sind: ländliche Grundstücke, nicht registrierte Immobilien (Posse ohne Propriedade) und Ferienclub-Anteile. Zusätzlich begrenzt Lei 5.709/1971 generell den Erwerb ländlicher Grundstücke durch Ausländer. Bestehende Immobilie, Neubau oder Off-Plan – alles ist möglich. Entscheidend sind der nachweisbare Kapitaltransfer und die Eintragung im Grundbuch.

Ja, zwingend. Die Investition muss nachweisbar aus dem Ausland nach Brasilien transferiert werden. Die Erfassung erfolgt über den Wechselvertrag (Contrato de Câmbio) der ausführenden Bank im System des Banco Central. Bargeld-Käufe oder Überweisungen aus brasilianischen Konten qualifizieren nicht. Entscheidend ist dabei nicht der Weg, sondern der Beleg: Der Transfer muss über eine beim Banco Central zugelassene oder registrierte Institution laufen und einen Contrato de Câmbio erzeugen. Eine gewöhnliche Auslandsüberweisung tut das nicht. Wir koordinieren den Transfer so, dass die Belege für den Antrag taugen.

Nein, Sie müssen nicht dauerhaft in Brasilien wohnen. Aber es gibt eine feste Anwesenheitspflicht, und sie ist strenger als die allgemeine Regel: Als Immobilien-Investor müssen Sie sich in jedem Zweijahreszeitraum mindestens 14 Tage in Brasilien aufhalten – am Stück oder verteilt, gezählt ab Ihrer Registrierung bei der Polícia Federal (RN 36/2018 Art. 6 in der Fassung der RN 46/2021). Wer diese 14 Tage einhält, verliert den Aufenthalt nicht wegen Abwesenheit (Decreto 9.199/2017 Art. 135 III). Wer sie versäumt, muss den Aufenthalt neu beantragen. Wer den brasilianischen Pass anstrebt, muss die Aufenthaltsvoraussetzungen für die Naturalização zusätzlich erfüllen. Stand: September 2026.

Ja. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner (auf Portugiesisch união estável) und abhängige Kinder können über den Familiennachzug (Reunião Familiar, VITEM XI) mitkommen – ohne separaten Investment- oder Einkommensnachweis. Die Familie hängt am Aufenthaltstitel des Hauptantragstellers: Solange dieser befristet ist, endet der Titel der Familie am selben Tag. Erst mit der Umwandlung in den unbefristeten Aufenthalt wird auch er unbefristet, und dafür braucht es einen eigenen Antrag (Decreto 9.199/2017, Art. 153 § 4 und § 5). Wichtig für Paare: Kaufen Sie die Immobilie gemeinsam, muss jeder Miteigentümer den vollen Mindestbetrag investieren. Günstiger ist meist, dass einer investiert und der andere über den Familiennachzug mitkommt.

Die Dauer hängt von der Immobiliensuche, der Due Diligence und der Bearbeitung durch die Behörde ab. Eine pauschale Zahl nennen wir deshalb nicht. Parallel läuft die Dokumentenbeschaffung im Heimatland (Apostille, Übersetzungen).

Vieles geht aus der Ferne. Suche, Besichtigung und Prüfung der Immobilie organisieren wir für Sie, dafür müssen Sie nicht in Brasilien sein. Ob auch die Beurkundung beim Notar ohne Ihre Anwesenheit möglich ist, klären wir im Einzelfall. Für die Registrierung bei der Polícia Federal, bei der Ihre Fingerabdrücke erfasst werden und aus der später Ihr Ausländerausweis (CRNM) entsteht, müssen Sie persönlich nach Brasilien reisen. Stand: Oktober 2026.

Neben Immobilien gibt es weitere Wege zum Investor-Aufenthaltstitel: Investition in ein brasilianisches Unternehmen ab 500.000 BRL (Standard-Investor-Visum, RN 13/2017 CNIg) oder ab 150.000 BRL bei Fokus auf Innovation oder Forschung – das ist eine Ermessensentscheidung des Ministeriums, kein Anspruch. Diese Wege haben andere Voraussetzungen – wir prüfen für Sie, was für Ihr Investment-Profil passt.

Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Gesetz verlangt vier Jahre Aufenthalt, dazu Portugiesischkenntnisse und ein sauberes Strafregister (Art. 65 Lei 13.445/2017, Stand: September 2026). Gezählt wird nur die Zeit ab dem unbefristeten Titel (Decreto 9.199/2017, Art. 221) – da das Golden Visa zunächst für vier Jahre befristet erteilt wird, sind Sie realistisch nach rund acht Jahren antragsberechtigt; die Bearbeitungszeit kommt danach noch dazu. Ob die befristeten Jahre mitzählen, wird vor brasilianischen Gerichten unterschiedlich entschieden. Schneller geht es mit brasilianischem Ehe- oder Lebenspartner oder brasilianischem Kind – dann verkürzt sich die Frist nach dem unbefristeten Titel auf ein Jahr. Schweiz und Deutschland (seit Juni 2024) erlauben Mehrstaatigkeit – Sie behalten Ihren ursprünglichen Pass. Österreicher brauchen eine Beibehaltungsgenehmigung, die vor dem Erwerb bewilligt sein muss und nur in bestimmten Fällen erteilt wird.