Airbnb Brasilien: was von den Mieteinnahmen bleibt

Wer in Brasilien eine Ferienwohnung besitzt und selbst in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt, zahlt auf die Mieteinnahmen 15 Prozent Quellensteuer. Diese Zahl ist schnell gefunden. Was fast nirgends steht: Die 15 Prozent gelten nicht für die volle Miete.

Brasilien besteuert nur, was nach bestimmten Kosten übrig bleibt. Wer das nicht weiss und stumpf auf den vollen Umsatz rechnet, zahlt bei einem Objekt mit R$ 15.000 Monatsumsatz rund R$ 8.640 im Jahr zu viel. Die Rechnung dazu steht unten, mit allen Annahmen offen ausgewiesen.

Hier steht, wie es richtig läuft: Was Brasilien wirklich nimmt. Was Sie vorher abziehen dürfen und was nicht. Warum Sie jemanden vor Ort brauchen. Und was am Ende übrig bleibt, mit einer Rechnung zum Nachrechnen. Ob Ihre Eigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung überhaupt zulässt, ist eine eigene Frage, die wir gesondert behandeln.

Wie viel Steuer zieht Brasilien von meinen Mieteinnahmen ab?

Der Satz liegt bei 15 Prozent, gerechnet aber nicht auf die volle Miete. Keine Staffelung, kein Freibetrag, und für Wohnsitze in Deutschland, Österreich und der Schweiz auch keine Ausnahme. Worauf genau gerechnet wird, steht im nächsten Abschnitt, und dort liegt das Geld. Das Gesetz nennt diese Steuer IRRF, die Quellensteuer (Art. 763 des Regulamento do Imposto de Renda, RIR/2018), aber merken müssen Sie sich nur die 15 Prozent.

Hartnäckig kursiert im Netz die Zahl 25 Prozent. Sie gehört zu zwei anderen Fällen, die beide in der Lei 9.779/1999 stehen: zu Vergütungen für Arbeit und Dienstleistungen an Nicht-Residenten (Art. 7) und zu Zahlungen an Empfänger in Ländern mit begünstigter Besteuerung (Art. 8). Auf der Länderliste stehen Deutschland, Österreich und die Schweiz nicht. Und eine Miete ist ohnehin keine Vergütung für eine Leistung, die Sie erbringen.

Eine Frage taucht in dem Zusammenhang oft auf: Gilt Ferienvermietung mit viel Service überhaupt noch als Vermietung oder schon als Beherbergung? Für die Quellensteuer spielt das keine Rolle. Das Gesetz erfasst Einnahmen aus Ihrer Immobilie, und dazu zählt beides. Die Einordnung wirkt woanders: bei kommunalen Auflagen und Meldepflichten, und beim Steuerregime, falls Sie das Objekt je in eine Firma einbringen.

Drei Eigenschaften dieser Steuer unterscheiden sich deutlich von dem, was Sie aus dem deutschsprachigen Raum kennen:

• Der Satz ist fix, nicht progressiv. 15 Prozent ab dem ersten Real, ohne Freibetrag. Wer in Brasilien lebt, zahlt stattdessen einen progressiven Tarif bis 27,5 Prozent, dafür mit steuerfreier Zone.
• Die Besteuerung gilt als abgegolten. Mit dem Einbehalt ist die brasilianische Steuerpflicht auf diese Einnahme in der Regel erledigt, eine Jahreserklärung fällt dafür nicht an.
• Abgeführt wird taggenau. Das Gesetz knüpft die Zahlung an jeden Tag, an dem ein Gast zahlt, nicht an den Tag, an dem das Geld bei Ihnen ankommt. Gemeldet wird dagegen nur einmal im Monat, das sind zwei verschiedene Vorgänge. Ihr Vertreter erzeugt für jeden Tag, an dem Gäste zahlen, ein eigenes Steuerformular, das DARF. Zahlungen desselben Tages lassen sich darin bündeln.

Was darf ich vor der Steuer abziehen und was nicht?

Abziehbar sind IPTU, Condomínio und die Kosten für das Inkasso der Miete, nicht abziehbar sind Reinigung, Reparaturen, Strom, Wasser, Internet und Versicherung. Die Plattformgebühr gehört zu den abziehbaren Kosten, allerdings mit einem Vorbehalt, gleich mehr dazu. Hier liegt das Geld, das die meisten liegen lassen: Die 15 Prozent werden nicht auf die Bruttomiete gerechnet, sondern auf die Basis, die nach diesen Abzügen übrig bleibt. Das Gesetz regelt das ausdrücklich. Art. 763 hat dafür einen eigenen Zusatzabsatz: Er erlaubt, die Kosten nach Art. 42 von der Bemessungsgrundlage abzuziehen, sofern sie belegt sind. Diese Regel gilt gerade auch für Eigentümer im Ausland.

Zwei Bedingungen hängen an jedem dieser Abzüge, und beide werden übersehen. Die Kosten müssen belegt sein, und Sie müssen sie wirtschaftlich selbst tragen. Was am Ende jemand anders trägt, können Sie nicht abziehen.

Zur Verwaltervergütung gehört eine Einschränkung, die wir hier lieber nennen als verschweigen: Das Gesetz spricht von Kosten für Einzug und Vereinnahmung der Miete. Eine Airbnb-Vollverwaltung umfasst mehr, nämlich Gästebetreuung, Reinigungskoordination und Preissteuerung. Dass die komplette Vergütung abziehbar ist, ist vertretbar, aber angreifbar. Die Aufteilung gehört mit Ihrem Contador abgestimmt, dem Steuerberater vor Ort.

Zurück zur Plattformgebühr in der Tabelle oben: Das Gesetz nennt Kosten, die für Einzug oder Vereinnahmung gezahlt werden, und genau diesen Einzug übernimmt Airbnb. Die Plattform zieht beim Gast ein und zahlt Ihnen abzüglich ihrer Gebühr aus. Es gilt also dieselbe Regel wie bei der Verwaltervergütung, mit demselben Vorbehalt. Dazu kommt ein zweiter Vorbehalt: Das Gesetz spricht von Kosten, die Sie gezahlt haben, und verlangt einen Beleg. Bei einer Gebühr, die eine ausländische Plattform gleich einbehält, fehlen Ihnen genau diese zwei Dinge: die eigene Zahlung und der Beleg dafür.

Wir ziehen sie in der Rechnung unten deshalb nicht von der Steuerbasis ab, obwohl wir sie für abziehbar halten. Vom Geld geht sie selbstverständlich trotzdem weg. So ist das Ergebnis nach unten abgesichert: Eine Zahl, die auch ohne diesen Abzug trägt, kann Ihnen niemand kleinrechnen. Setzt Ihr Contador die Gebühr an, sinkt die Steuerbasis um die Gebühr, die Airbnb einbehält, im Beispiel unten also um R$ 2.400. Bei 15 Prozent Steuer sind das rund R$ 360 im Monat und R$ 4.320 im Jahr.

Warum brauche ich einen Steuervertreter in Brasilien?

Weil die Einbehaltspflicht an einer Person im Land hängt. Das Steuerrecht macht denjenigen für Einbehalt und Abführung verantwortlich, über den die Miete in Brasilien an Sie fliesst (RIR/2018 Art. 781), und das Steuerformular läuft auf seine Steuernummer (Art. 938).

Dieser Vertreter, der Procurador, ist nicht Ihr Anwalt und nicht Ihr Makler. In der Regel ist es der Contador vor Ort oder die Verwaltung, über die Ihre Mieten laufen. Er behält die 15 Prozent ein und führt sie mit dem DARF an die Receita Federal ab. Ausserdem erfüllt er die laufenden Meldepflichten.

Daran hängt eine Entscheidung, die vor dem ersten Inserat fällt: Läuft das Geld direkt von der Plattform auf Ihr Konto im Ausland, ist in Brasilien niemand dazwischen, der einbehalten könnte. Die Plattform tut es nicht: Airbnb behält für Sie keine Einkommensteuer ein. Sie zieht ihre eigene Gebühr ab, überweist den Rest und ist damit fertig. Die Steuerschuld läuft trotzdem weiter. Damit ein Vertreter seine Aufgabe überhaupt erfüllen kann, müssen die Einnahmen über ihn laufen. Genau darauf ist unser Verwaltungsangebot ausgelegt: Übernehmen wir die Verwaltung, treten wir als Procurador auf, die Buchungen laufen dann über uns, die Steuer wird einbehalten und abgeführt. Sie bekommen den Rest, mit einer Abrechnung, die zeigt, was wohin gegangen ist.

Fernvermietung ohne Struktur vor Ort fliegt genau an dieser Stelle auf, und die Mechanik ist dabei immer dieselbe. Die Wohnung läuft, die Buchungen kommen, das Geld landet zuverlässig auf dem Konto, und weil nie jemand ein DARF erzeugt hat, wächst im Hintergrund ein Rückstand, den niemand bemerkt. Auffällig wird das meist erst Jahre später, dann mit Zinsen und einem Strafzuschlag von 75 Prozent auf die gesamte offene Zeit. Die Behörde kann fünf Jahre zurückgehen.

Ein Punkt, den Sie einpreisen sollten: Bei Kurzzeitvermietung entsteht die Steuer an jedem Tag, an dem Gäste zahlen. In einem gut gebuchten Monat sind das schnell fünfzehn oder zwanzig Vorgänge, nicht einer wie bei der Dauermiete. Das ist viel Buchhaltung, aber Routine, und es gibt Software dafür. Wer die Abwicklung einzeln einkauft, sollte genau hinsehen: Die meisten Angebote sind für Dauermiete gerechnet, also für eine Zahlung im Monat, nicht für zwanzig. Und eine Software allein genügt ohnehin nicht, denn sie kann nicht Ihr Vertreter sein, über dessen Konto das Geld läuft.

Was bleibt nach Gebühren und Steuer übrig?

Bei R$ 15.000 Bruttomietumsatz bleiben nach Plattformgebühr, Verwaltung, Grundsteuer, Hausgeld und Steuer R$ 6.270, und zwar bevor Reinigung und Instandhaltung bezahlt sind. Zuerst die Annahmen, dann die Rechnung.

Woher die R$ 15.000 kommen, sagen wir offen: Das ist eine gut gebuchte Wohnung in einer starken Lage, kein Durchschnittsobjekt. Rechnen Sie also mit Ihrer eigenen Zahl statt mit unserer. An den Prozentsätzen unten ändert das nichts, nur an den Beträgen.

Bruttomietumsatz meint dabei das, was die Gäste für die Übernachtung zahlen, Reinigung eingeschlossen.

Zur Airbnb-Gebühr: Für brasilianische Inserate stellt Airbnb auf ein einheitliches Modell um, 16 Prozent, die vollständig der Gastgeber trägt. Welche Frist gilt, hängt an Ihrem Wohnsitz, nicht am Objekt: der 13. Oktober 2026 für alle, die im Europäischen Wirtschaftsraum oder in der Schweiz leben, der 15. September 2026 für alle ausserhalb. Für Sie gilt also der Oktober. Passen Sie Ihre Preise vorher an, sonst bekommen Sie danach weniger ausgezahlt.

Die Verwaltung übernimmt in diesem Beispiel ein Dienstleister vor Ort. Der Markt reicht von 15 bis 40 Prozent des Bruttomietumsatzes, je nach Leistungsumfang. Eine Referenztabelle des Maklerverbands in São Paulo, unverbindlich und von 2009, nennt für Ferienvermietung 30 Prozent, für die laufende Verwaltung einer Dauermiete dagegen nur 8 bis 10. Die 30 Prozent gelten allerdings für den Makler, der auch die Vermarktung übernimmt. Die 8 bis 10 betreffen einen anderen Markt ohne Gästewechsel. Wir rechnen mit 20 Prozent, weil dieser Satz üblich ist, wenn die Buchungen über eine Plattform kommen und der Verwalter dort nicht auch noch die Vermarktung leisten muss.

IPTU und Condomínio setzen wir mit R$ 300 und R$ 1.500 im Monat an. Das entspricht einem soliden Gebäude, keiner Ipanema-Vollausstattung. Beim Condomínio ist die Spanne gross und hängt stark am Gebäude. Nach einer Erhebung vom Januar 2026 liegt der Schnitt in Ipanema bei rund R$ 2.200 im Monat, in Copacabana bei rund R$ 1.470. In einfacheren Häusern ohne Portier und Pool liegt er darunter, in grossen Wohnungen mit Vollausstattung deutlich darüber. Läge das Condomínio bei R$ 2.200 statt bei unseren 1.500, blieben am Ende R$ 5.675 statt R$ 6.270. Der Posten wirkt doppelt: Er geht vom Ertrag ab und senkt zugleich die Steuerbasis.

Zur Zeile mit der steuerlichen Vertretung: In einem Voll-Service-Satz wie den hier angesetzten 20 Prozent ist sie üblicherweise enthalten. Wer die Verwaltung selbst macht und nur die Steuer auslagert, zahlt sie separat und sollte den Betrag vor dem Start erfragen.

Zum Einordnen in Ihrer Währung, gerechnet mit 5,95 Real je Euro und 6,31 je Franken, Stand 10. September 2026: Aus R$ 15.000 Umsatz werden etwa EUR 2.520 oder CHF 2.377. Aus den R$ 6.270 werden rund EUR 1.050 oder CHF 994. Das ist allerdings noch nicht der Betrag auf Ihrem Konto zu Hause. Reinigung und Instandhaltung sind nicht abgezogen, und was Ihr Finanzamt in Deutschland, Österreich oder der Schweiz noch will, steht auf einem anderen Blatt. Die drei Länder werden dabei sehr unterschiedlich behandelt, dazu ein eigener Beitrag.

Jetzt die Gegenprobe. Hätte jemand die 15 Prozent stumpf auf die vollen R$ 15.000 gerechnet, wären R$ 2.250 Steuer fällig gewesen statt R$ 1.530. Differenz: R$ 720 in einem einzigen Monat, bei sonst identischen Zahlen. Bei zwölf gleichen Monaten summiert sich das auf rund R$ 8.640 im Jahr, die allein durch eine falsche Rechengrundlage verlorengehen.

Zwei Annahmen halten sich dabei die Waage: Die Verwaltervergütung ziehen wir voll ab, das ist grosszügig. Die Plattformgebühr ziehen wir gar nicht ab, das ist vorsichtig. So setzt ein Contador den Fall üblicherweise auf. Ihre Zahlen können in beide Richtungen abweichen.

Auf dem Weg zu Ihnen kommen zu Reinigung und Instandhaltung noch zwei Posten dazu: der Wechselkurs samt Bankaufschlag und die Finanztransaktionssteuer IOF. Für eine Überweisung an einen Empfänger im Ausland gilt nach heutigem Stand ein IOF-Satz von 3,5 Prozent, auf die vollen R$ 6.270 wären das rund R$ 220. Die Sätze haben sich seit 2025 mehrfach geändert, lassen Sie sich Ihren vorab von der abwickelnden Bank bestätigen. Dem Weg des Geldes und der Vollmacht, die Ihr Vertreter dafür braucht, widmen wir einen eigenen Beitrag.

Wollen Sie diese Rechnung für Ihr Objekt sehen? Schicken Sie uns die Eckdaten als Ihre erste Frage, die ist kostenlos.

Was übernimmt RioMove?

Wir begleiten den Weg von der Immobilie zur laufenden Vermietung, in ganz Brasilien, nicht nur in Rio. Bei der Objektauswahl prüfen wir mit, ob die Konvention der Eigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung erlaubt oder ob die Eigentümerversammlung erst zustimmen muss und welche kommunalen Auflagen am Standort gelten. Wir koordinieren Einrichtung, Handwerker und Fotos. Auf Wunsch übernehmen wir die laufende Verwaltung mit Gästebetreuung, Preissteuerung und einer Reinigung, die wir organisieren.

Was wir nicht tun, sagen wir genauso deutlich. Übernehmen wir die Verwaltung, sind wir Ihr steuerlicher Vertreter, nicht Ihr Steuerberater. Als Vertreter behalten wir ein, führen ab und melden, das ist Abwicklung. Wie Ihr Fall einzuordnen ist und was Sie abziehen dürfen, beurteilt ein Contador, den Sie selbst beauftragen. Wo rechtliche Fragen auftauchen, prüft sie unser Anwalt im Team. Wir sagen Ihnen also, wofür Sie einen Contador brauchen und worauf es ankommt, und arbeiten dann mit seiner Vorgabe.

Wir sind den Weg in Brasilien selbst gegangen. Wir haben eine Wohnung gekauft und ein Grundstück. Wir sind an Leute geraten, die sich als Anwälte ausgaben und keine waren. Wir haben Gringo-Preise bezahlt, bevor wir wussten, wie man sie erkennt, und ein Grundstück wieder verkauft, weil der Kauf ein Fehler war. Das ist das Lehrgeld, das Sie nicht noch einmal zahlen müssen.

Was Sie von uns bekommen, ist die Umsetzung vor Ort: jemand, den Ihre Gäste erreichen, wenn um 22 Uhr das Wasser ausfällt und Sie fast 10.000 Kilometer entfernt schlafen.

Häufige Fragen

Muss ich eine brasilianische Firma gründen, um zu vermieten?

Nein. Als Privatperson mit CPF können Sie vermieten, und für ein einzelnes Objekt ist das meist auch der einfachere Weg. Die Plattformgebühr senkt eine Firma ohnehin nicht.

Interessant wird die Frage erst mit mehreren Objekten. Dann geht es um etwas anderes als oben bei der Quellensteuer, nämlich um das Steuerregime Ihrer Firma. Eines vorweg, weil es viele überrascht: Das vereinfachte Regime Simples Nacional ist einer Firma verschlossen, an der jemand mit Wohnsitz im Ausland beteiligt ist (LC 123/2006, Art. 17 II). Solange Sie im Ausland leben, stellt sich die Frage also nicht. Welches Regime stattdessen greift, gehört zu Ihrem Contador.

Kann ich die Steuer einfach selbst aus Deutschland überweisen?

Nein. Das DARF trägt die Steuernummer einer in Brasilien ansässigen Person oder Firma, und nur von dort lässt es sich bezahlen. Eine Überweisung von Ihrem Konto in Deutschland kommt im System der Behörde nicht an, weil ihr die Zuordnung fehlt.

Was passiert, wenn die Steuer nie abgeführt wurde?

Das lässt sich nachträglich bereinigen. Entscheidend ist, wer zuerst handelt. Findet die Behörde es zuerst, kommen zur Nachzahlung ein Strafzuschlag von 75 Prozent und Zinsen. Melden Sie von sich aus nach und zahlen zugleich, entfällt der Strafzuschlag, seit September 2026 ausdrücklich auch der Zuschlag für verspätete Zahlung (Lei Complementar 236/2026). Wer bereits gemeldet und nur nicht gezahlt hat, kommt allerdings nicht in den Genuss dieser Regel. Die Zinsen bleiben in jedem Fall. Wenn Sie vermuten, dass bei Ihrem Objekt etwas offen ist, lassen Sie es jetzt prüfen und nicht in drei Jahren.

Dieser Artikel gibt den Stand von September 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. RioMove bietet keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer Situation konsultieren Sie bitte einen spezialisierten Steuerberater.

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